Оценка недвижимости (памятка собственнику).
Как оценить свою квартиру.
 Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, аренда квартиры, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде, необходимо провести оценку недвижимого имущества.
Оценка объекта недвижимости - определение его рыночной стоимости. При оценке жилых помещений, которые подлежат купле-продаже или аренде, чаще всего применяется метод сравнительного анализа, суть которого состоит в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичными по ряду признаков объектами, рыночная цена которых известна.
Объектом оценки является отдельная квартира. Комната в квартире, как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка квартиры признается равной средней оценке данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний. Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1 кв. м. общей площади квартиры.
Две квартиры, сдаваемые в аренду или участвующие в сделках купли-продажи, признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых они расположены, и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядоченным на конкретную дату. К таким свойствам относятся:
- месторасположение строения;
- капитальность строения;
- общая площадь;
- жилая площадь;
- площадь кухни;
- этажное расположение квартиры;
- количество проходных комнат;
- высота помещений (этажа);
- количество балконов, лоджий;
- наличие телефона.
Кроме того, предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения.
К примеру, все типовые однокомнатные квартиры, подлежащие купле-продаже или аренде, в жилом доме, построенном по типовому проекту, расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).
Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налогообложения на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.
Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.
Общая жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м. от соответствующей площади оцениваемой квартиры.
Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж; этаж кроме первого и последнего; последний этаж.
Равными по цене признаются при прочих равных условиях квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см.
Если в квартире, сдаваемой в аренду или подлежащей купле-продаже, имеется телефон, то цена её принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона.
При проведении статистического обследования оценщику необходимо учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, договорам аренды, мены и т. д.) требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.
Источник: Аренда квартир без посредников. При перепечатке материала активная ссылка на первоисточник обязательна.
|
