Аренда квартир. Грамотное составление договора аренды.

Что полезно знать всем, кто снимает или сдает жилье.

Аренда квартир в обязательном порядке предполагает заключение договора между арендодателем и арендатором, который получает собственность во временное владение, пользование и распоряжение. Договор аренды определяет конкретные права каждой из сторон и их взаимную ответственность за выполнение тех или иных обязательств, закрепленных за каждым участником договора. При заключении договора аренды арендодатель предоставляет арендатору собственность во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. Сумма арендной платы и сроки её выплаты фиксируются в договоре на весь срок  его действия и пересмотру не подлежат. Исключения составляют случаи, когда происходят принципиальные  изменения ситуации по независящим от участников договора причинам.

По окончании срока действия договора аренды арендатор имеет право на продление (перезаключение) договора. Если же договор расторгается, то арендатор имеет право на возмещение собственных затрат, понесенных в связи с улучшением арендованного имущества. Права и обязанности участников арендных отношений фиксируются в договоре аренды, который определяет основные принципы взаимоотношений арендатора и арендодателя.

Поскольку аренда означает не только возмездную, но и временную передачу имущества собственника арендатору, то, естественно, срок аренды ограничен. И если учесть, что взаимоотношения арендатора и арендодателя закрепляются договором, а внесение изменений в него, как правило, затруднительно, то станет понятным, почему одним из ключевых вопросов, возникающих при договоре аренды, является срок его действия.

Так как договор аренды четко фиксирует права и обязанности каждой из сторон, то арендатор, выполнив обязательства по отношению к арендодателю, выплатив ему оговоренную в договоре величину арендной платы, получает возможность самостоятельно распоряжаться переданной ему на временное пользование собственностью, однако, без ущерба для этой собственности.

Договор аренды, как юридический документ, обеспечивает правовые гарантии как арендодателя, так и арендатора. Заключая его, каждая из сторон должна тщательно оговорить все свои требования. Не нужно бояться показаться бестактным: например, когда одним из условий арендодателя при передаче квартиры во временное пользование является, так сказать,  запрет на собак или кошек. Естественно, заранее следует оговорить, каким образом и какой из сторон будет осуществляться плата за услуги ЖКХ и т. д. и т. п. Обсудите и условия пользования телефоном. Проконтролировать пользование междугородным телефоном -  <восьмеркой> - наймодатель может просто обратившись в телефонную компанию.

Кроме того, не стоит пренебрегать и проверкой личности того, кому вы сдаете квартиру или же у кого её арендуете: необходимо, как минимум, проверить подлинность паспорта. Наниматель должен поинтересоваться, все ли люди, прописанные в квартире, согласны с тем, что она будет сдана в наем. Нередки случаи, когда арендатор, приходя в нанятое им помещение, находит там "несогласных".

Арендодателю следует помнить, что, сдавая в наем помещение, он  теряет любые права относительно пользования собственностью на период действия договора аренды. И посещение квартиры, когда она уже находится во владении арендатора, в его отсутствии или без предупреждения является противозаконным.

Составление акта приема-передачи, в котором описывается состояние квартиры до вселения и состояние всех вещей в квартире (причем особое внимание следует уделить бытовой технике и особо ценным вещам), решит проблемы, которые могут возникнуть при порче какого-либо имущества, переданного вместе с квартирой во временное пользование.

Золотое правило съема квартиры гласит: никакой оплаты без соответствующих документов, подтверждающих факт того, что оплата состоялась. Пусть даже подобный документ представляет из себя простой клочок бумаги, но он должен быть. Ну, а если наниматель официально снимает квартиру, то и документы должны быть официальными (зарегистрированными в налоговых органах), в то время как расписка вполне подходит для личных отношений. Если договор аренды заключется на срок менее одного года (не 365 дней, а, например, 363 дня), то его регистрировать не обязательно.

Даже если вы снимаете квартиру через знакомых, не будьте слишком доверчивы. Помните: доверяй, но проверяй!